2017年公寓房投资划算吗公寓房投资的优缺点

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说起房子，去年整个房地产都像吃了药一样，价格嗖嗖的往上涨，让很多观望者叫苦不堪，更让一些手里有点小钱的打算过两年再买的人后悔莫及。其实这都不是关键，最关键的是有的城市还出台了限购政策，在这种情况下，开发商纷纷瞄准了不限购的公寓，进行大肆开发和宣传。

有时走在路上经常被人发传单，上边是一栋栋精美的楼房，并写着惊爆价。说什么几十万就可以有一套自己的房子，看的人心碰碰的跳动。等到进一步了解之后才发现，那是公寓楼，很多人就开始迷糊了。为何公寓楼精装修还比毛坯房便宜？以南京为例，精装修的公寓楼每平方的售价只有住宅楼价格的百分之50到百分之70。这是为什么呢？

首先是公寓产权只有40年或50年，住宅楼是70年。其次是公寓的水电物业相对比较贵，另外转手需要缴纳巨额的手续费，并且阳光没有住宅楼充足。有人说交税能交多少？我也不说都是什么税收了。就直接举例子，如果以一套总价50万元的40年产权房子以100万元卖出为例，买时要缴1.5万元的契税。卖时，要缴10万元的个税、2.775万元的营业税、15万元的土地增值税。相当于一共要缴29.275万元的税费。所以买公寓除非价格暴涨，不然转手并不怎么赚钱。只适合自住或者高价出租。

看到这么多是不是觉得买公寓很不划算？其实也不能这么说。公寓有弱势当然也有它的优势，公寓产权比较少，但是它的地理位置好啊，大多都是商业中心，交通便利。公寓的水电比较贵，但是说真的相比买住宅楼要多花几十万甚至上百万的费用。那些水电费能多几个钱，其次是物业费比较贵，但是物业服务好，服务公寓的物业大多是国际大牌物业公司。有人说不好转手，除非专门冲着去投资的，不然不会急着转手，自己住的话还是很不错的。

为了迎合买房人的需求，很多开发商大多把公寓改成挑高层，也就是两层小楼房，比如你买了45平方的挑高层，就相当于居住面积达到90平米。但是你的物业费却是只缴纳45平米的，相对住宅楼还是便宜的。并且90平米一家三口四口也是可以住下的。3月八号，南京首先发出通告，以后公寓不再批准挑高层，并且公寓不能有独立的卫生间跟厨房。并且跟买房者说明，也不允许私自装修更改。所以说南京现在带厕所跟厨房公寓以及挑高层的公寓都是绝版的。以后转手多少会贵点，已经买过的也不要懊悔了。如果还没买的，可以参考本文章，自行判断。

一、公寓本身就受到很多人的喜欢。因为现在公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。而且相比于投资写字楼和商铺，公寓投资资金、技术门槛低，容易转手，有事业相当的明显。

二、投资最注重回报，公寓的回报率也相对较高。对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的。然而投资公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受中高级白领的喜爱，投资回报率高。

三、公寓便于出手。由于大多数公寓位于政府规划的办公园区周边或是市中心核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。因此不用担心公寓会不好出手。

一、购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

二、小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

三、公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

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