房产投资回报率怎么算房产投资回报率公式

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先看租金回报率，指的是年租金收入与购房总价之间的比率。比如，多伦多市中心的一套公寓，售价40万，年租金$24,000，扣除相关的管理费，地税，维护费，房屋保险等费用后的净租金收入为$16,000，净租金回报率为4%。在有贷款的情况下计算净租金收入还要多扣除一项贷款利息, 分母就不是购房总价, 而是实际投入的本金。比如上面的例子, 假设本金为15万, 贷款为25万, 利息为$6, 000, 则净租金回报率为6.67%。

再看看房产的资产回报率，指的是投资净收益包括增值与房屋总价的比值。比如，投资一个$100万加元的房子，假设一年增值$6万加元，净租金收入$4万加元，则这一年的资产回报率为10%。

还有一个概念是房产的现金回报率，指的是投资净收益（扣除各种费用及贷款利息后）包括增值与所投入资金(不含贷款部分)的比值。比如同样投资一个$100万加元的房子，假设首付20万, 贷款80万，增值$6万元，由于有贷款利息，假设净租金为$6，000元，则回报率高达33%。

为什么房产的资产回报率和现金回报率差距这么大? 是因为利用了金融杠杆将有限的资本放大，使投资回报率倍增。既然金融杠杆能够让投资收益倍增，是不是借钱越多就越好呢? 从理论上来说，如果你的资产回报率高于你的融资成本的话，你就可以利用杠杆提升你的自有资金回报率，获得远超越市场平均收益率的回报, 但在实践中, 不管你投入的项目收益有多高，你必须得有偿债能力,因为杠杆是双向的，杠杆倍数越大，风险就越大。

房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言，有三种计算形式：    

1、收益模式计算公式：   

投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）  

说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款   的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。    

2.投资回报率分析计算公式：   

投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价   

说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。    

3.投资回收时间分析计算公式：   

投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12  

说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。 

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