2017商业地产投资前景商业地产投资基础知识

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趋势1、商业地产步入“分化”、去粗取精，优胜劣汰阶段

预计2017年全国新开业购物中心约900家，商业体量有望达到9000万平方米，大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系，平均开业率约为五成，照此估算，2017年新开业购物中心数量将与2016年基本持平。

总体而言，2017年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。 

趋势2、存量改造项目、轻资产项目进一步增加

一方面，随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势，被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

另一方面，由于商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力，以输出管理为主，帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目在2017年将会继续增加。最近几年，不仅印力、万达、万科、保利、盈石中国、阳光新业、红星在运作轻资产模式，福建龙头企业泰禾集团、阳光城集团也正式启动布局。百联、首创、砂之船旗下的奥特莱斯更是加快了轻资产发展。

“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点，但值得提醒的是，商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域，轻资产模式要求与资本的结合非常紧密，“轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础，轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。因此我们认为，轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势，具备商业 地产 金融资源整合能力的运营商；对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言，并不具备普遍的适用性。这对想要在2017年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。

趋势3、电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用

互联网思维和技术，已经成为中国经济新常态的重要因素，也正在成为中国商业地产开发和运营中一个必不可少的要素。经过几年的磨合发展，互联网技术和思维与商业地产开发运营的成功结合更多体现在：购物中心的现场管理、智能导购；社区商业和物业管理；网购的线下体验；品牌推广、精准营销等等。

商业地产的模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。

商业地产的类别

第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内的“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。

第二类我们叫作百货公司模式，谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。

第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

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