房地产投资基金的形式房地产投资基金案例

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房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。

权益型投资

一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。

抵押型投资

则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。

混合型

是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。

正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。

房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。

1、房地产基金：收购持有类基金涌现

案例一：歌斐资产上海写字楼项目收购基金

基本条款

亮点分析

该基金为收购上海市黄浦区某写字楼而单独发起的项目基金，股权投资额超过17亿元人民币，项目收购涉及总金额30多亿元人民币。

增值管理：基金管理人歌斐资产对项目写字楼的管理将包括运营管理（招租、维护、宣传、聘用世界领先的销售/物业代理等）及对未来退出销售的运作，能够有效提升项目写字楼运营价值和最终退出价值，为投资人带来可观收益。

银行贷款增加财务杠杆：在17亿元股权投资基金之外，歌斐资产还将以约1:1比例获得银行贷款，在财务杠杆作用下，降低基金管理人出资金额，且投资人收益率将高于项目层面收益率。

针对不同投资人的定制条款：本基金LPA针对不同机构投资人，有不同的管理费收取和利益分配机制，定制化设计满足不同投资人的需求

案例二：中融长和基金

2015年初，中融信托成立“长河盛世1号集合信托计划”，所投向的“中融长河一期基金”，由中融信托旗下全资子公司中融长河资本运作，对项目公司100%股权进行收购，并由中融信托及子公司主动管理。长河基金总规模10亿元，存续期限为5年，包括投资期3年，退出期2年，基金预计以整体出售或散售物业的方式退出。

基本条款

亮点分析

信托公司首次涉足房地产直接投资：在中融长河基金之前，股权投资项目都是信托融资层面的，长河项目是中融第一个真正意义上的房地产直接投资产品。信托计划作为LP（有限合伙）参与房地产投资屡见不鲜，但由信托公司独立运营管理的地产并购项目尚为个例。此基金可认为是信托公司探索转型的第一次尝试。

银行贷款增加财务杠杆：与歌斐资产案例相似，通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一，除此之外还将引入银行并购贷款，经营物业贷款等成本相对较低的资金，进一步增加LP和GP层面的财务杠杆效应，提高收益率。

房地产为信托深耕领域，资产易于评估，退出方式较为清晰，虽陆续有风险事件发生，仍是信托公司青睐的领域。转型之机，信托在房地产业务也在谋求更为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者，随着REITs的逐步放开，商业物业更能看到前景。

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