保障房投资怎么样保障房投资风险

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保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。

按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进。

一、政策风险 

一、地方政府是否回购的风险  

协议履行过程中，存在政策非连续性的风险。该项目要求在开工后2年内建成。项目建成后，XX市政府将分期分标段在三年时间内回购，整个建设交付时间至少五年，如果届时XX市政府不回购或不全部回购，项目将面临无法回收成本的风险。且因该项目用地为划拨土地，无法将未回购的安置房和公共租屋对外销售。  

二、地方政府财政能力及融资能力风险  

虽然保障房建设资金不断增加，建设增量远大于资金增长量，导致缺口越来越大，负担越来越重。2011年全国保障性住房建设任务1000万套，总投资约1.3万亿元，除中央等四级政府要承担5000亿元，剩下的8000亿元要通过社会资本筹集。除中央补助资金外，大量资金需要地方政府支出，对政府的财政压力巨大。2010年XX市全市用于保障房建设资金仅为XX亿元，对于保障房竣工后，XX市预期需支出25亿元左右的回购资金(含建设资金、投资收益和财务成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半时间内，需集中支付17亿元回购资金，大量回购资金的筹措对于地方政府压力巨大。  

三、地方政府的还款担保风险。  

该项目总投资初步估算25多亿元，且项目建设周期短，计划一年内全部开工，需要XX市开发区在一年内提供25多亿元价值的抵押担保物。开发区能否在短时间内提供如此大量的担保需要继续沟通。

二、项目效益风险  

一、建设方的筹资垫资的融资风险 

目前国家正在紧缩银根，控制流动性，银行的贷款额度十分紧张，房地产开发贷款明显收紧，审批流程日趋繁杂，限制性条件非常多，如果“四证不全”(国有土地使用权证、国有用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)，将无法申请开发贷款。由于该项目为全垫资的BT项目，工程总投资概算超过25亿元，仅仅依靠单个企业无法承担如此大规模的资金投入，一旦资金不到位的情况发生，项目实施将停滞，甚至合同解除，建设方不但将承担违约责任还会对企业形象和声誉造成不良影响，如发生融资成本上升而无相应的应对措施，则会降低投资收益甚至产生亏损。   

二、回购款的记取方式带来项目收益的风险  

1、该项目建设期仅为两年，工程规模大，工期短，且由于回购期较长（回购期为三年，即在工程交工满1年之后分段支付），将会影响项目投资的回收，增加大量的财务成本。  2、按照XX开发区管委会提供的XX协议内容，建设期利息的计息基数方式仅为工程价款的一半，利息的记取方式为同期贷款利率。但与此同时，因目前信贷政策对房地产企业的调控，房地产企业获取房地产开发贷款的难度越来越大，周期越来越长。目前我司的实际融资利率已经达到同期贷款基准利率150%以上，按该利息记取方式，我方将会承担很大部分财务成本。  上述可研测算中回购的利息收入系按国家基准利率测算，实际市场利率已经达到10%以上（上述测算时暂按实际市场利率为9.47%计算，即银行贷款基准利率的1.5倍）。根据初步测算，建设方在建设期内需支付利息约35654万元，回购期内需支付利息约34609万元，合计建设方需支付利息约70263万元，但回购时的利息收入仅为35232万，利息差额为35031万元，我方将需要承担巨额财务成本。该项目投资收益仅为项目总造价的3%，刨去项目公司本身发生的管理费的成本，同时要承担上述财务费用的差额，本项目预计亏损27273万元[上述测算建安成本为按实际发生计算，若按工程定额计算（约20%毛利润）,整个项目盈利约1亿元]。  综合而言，该项目建设投资巨大，但投资收益率低，投资价值较差，建设方在大量资金投入的同时需要承担由此产生的投资机会成本。    

三、合资风险  

该项目公司股权结构方面，既有全资国有成分，也有私有成分，构成复杂。且项目所需建设资金巨大，仅靠个别股东无法实现项目现金流的正常运转，各股东除需承担注册出资义务外，在项目开发过程中还应履行融资义务。否则如果一方或几方不履行融资义务，项目的资金链极有可能面临断裂、项目面临停工或者烂尾的风险的风险，届时建设方不仅将承担违约责任，在企业形象和信誉上均将受到不良影响，同时政府也会因此无法按时完成保障房建设任务，进而影响到鞋城的配套设施建设。 

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