如何判断商铺的投资价值

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如何判断商铺投资价值

商铺投资在这几年特别热火，但是“一铺养三代”的说法已经被戈壁了。目前大量的企业（实业、矿业、传媒等）都来凑热闹，投资商铺的风险急剧升高。

就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：

1、老城区商铺；

2、商品房住宅底商、办公底商；

3、商业街；

4、专业市场；

5、带租约商铺：

当然，所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

另外，每种分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：

这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

2、商品房住宅底商、办公底商：

现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

3、商业街：

市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

4、专业市场；

根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

5、带租约商铺；

以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

最后，一个好商铺是后期培养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到或许有人会告诉你——投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，您能否承担的起亏损？

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