现在投资房产怎么样现在投资房产选哪个城市好

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房子买还是不买，这是一个困扰房奴的永恒问题，但是在近期，这个问题又变得非常之有现实意义。在媒体上和新闻报道中，我们看到了很多类似的说法，认为现在内地房价上涨已经见顶，现在买房可能会有亏本的风险。不过，同时也有另外一种声音表示，房价上涨还未到顶，内地楼市依然具有投资空间。

之前房价上涨得太厉害，似乎已经让人对于高房价的感觉变得“麻木”。对越来越多的中国人来说，在城市买房仅仅是一种奢望。中国大城市的房价几乎与伦敦、巴黎或者苏黎世等欧洲昂贵城市的房价没有区别。今年上海、南京和深圳等城市的房价比去年几乎上涨30%。高速增长的房价带来了恐慌。2016年2、3月份后房价浮动特别大，导致买房就像抢房一样。大家去买房子，不是去订这套房子，而是看到有房子就直接就下订金去买了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿现金买了。这样的疯狂，必然带来限购政策。

于是我们看到限购政策对于楼市的打击从10月份开始，一直延续到今天。严格的限制不仅仅限于房屋的销售和购买，甚至连之前过火的售楼广告的广告词也受到各种限制。这一套被称为史上最严厉的限购政策事实上显然透露着警告信号：房价高涨已经见顶，现在已经到了近年来投资房地产最差的时候。

为什么这么说呢？因为在限购的打击之下，中国的楼市呈现出的泡沫比以往更加明显的表现出来，让我们看到了房价高增长之下掩盖的危机。同时，这种趋势又是不可持续的。从现实的种种情况，我们也不难看到，近期一二线房价上涨幅度越来越缓慢，有些重点城市的成交量下跌一半。之前膨胀的房地产泡沫，仿佛在最近几个月突然凝固了。不再膨胀但也不会破灭，就这么不上不下悬在空中。这更加告诉我们，此时并不是进入楼市的时机。

泡沫要么破灭要么膨胀，怎么会“凝固”呢？在世界其他地方，或许不会出现这种现象，但在中国，房价泡沫目前的确从之前的金钱肥皂泡在慢慢变成一个水泥做成的坚固泡沫。

众所周知，中国楼市一直存在三种泡沫。第一是开发速度过快，造成开发泡沫。2016年1到9月份，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，而回顾过去更长的时间里，如果我们去看房地产的各项指标，例如开工面积、在建房屋面积、竣工面积等等，会发现都是一直以一种高速在增长。在这三个数据背后，隐藏的是大写的GDP，GDP是对经济增长衡量的一个很重要的指标。当前几年我们大张旗鼓在歌颂GDP的增长时，其实我们没有看到，面子上好看的GDP数据的背后，其社会成本却是需要全体房奴来买单。

开发了过剩的楼房，肯定需要尽快尽多卖给购房者，这又造成了信贷的扩张过快。众所周知，国内房地产的信贷扩张速度明显快于GDP增速，也就是说，自从房地产业的高增长开始的那一刻起，信贷泡沫便已经形成。此外，自2000年代起，共有超过8万亿美元资金流入新兴市场，而中国则是新兴市场当中的重要一站，这些热钱加上中国内部的新增货币，共同为信贷的疯狂扩张添柴加火。花旗银行曾经发表过一则报告，称鉴于目前的全球经济情势，未来的十到十五年内，全球范围内的信用将会透支。因此，从全球范围内看，虽然信用依然在扩张，资产价格在一定范围内依然在上涨，但是在这段期间房价也会因为信用的透支而达到顶点，难以再上涨。也就是说，由于信贷扩张的不可持续，房价的上涨也是不可持续的。

由于以上两个大的泡沫，中国的楼市才形成了第三个泡沫，也就是我们所熟知的价格泡沫。根据易居研究院的数据，在近五年，中国70座主要城市的房价受到大开发、大信贷的助推，上涨迅速。据统计，在过去十年，中国的总体房价上涨了400%，但中国的人均收入和企业利润率显然远远没有达到这样的增速，也远超过了股市带来的回报率。如此高的回报当然会吸引更多的资本投入到房地产业。而热钱和普通投资者进入不动产的方法，基本上也是依靠“信贷泡沫”和“价格泡沫”二者来入市和赚钱。目前，在信贷即将用尽、价格见顶的情况下，加之国家的政策稳定这个泡沫，既不让它再上涨，也不让它破灭，而是让其凝固化，以消解之前所说的三大泡沫的情况。即是通过限制土地开发、限制交易中的信贷泡沫，已达到在市场上限制价格泡沫、稳定资本的目的。

限制泡沫是为了金融和经济稳定，但稳固泡沫、让肥皂泡沫变成水泥泡沫，则是为了留住房地产业集聚的超大额资本，不让其外逃和内逃套利。房地产，无疑已经成为了经济稳定的一个定海神针，撑起艰难变革中的中国经济。泡沫的猛增猛减。已经不再是一个完全的市场行为，而是一个行政行为。再继续讨论房价会不会崩溃，已经无意义。

如果泡沫可以膨胀下去或直接破灭倒还好，可是事实往往不会如此，因此，目前投资楼市其实风险已经较大，换言之，房价未来的上涨的幅度会大幅回缓，交易率会大幅下跌，而持有房产的成本却在不断增加。也就是说，不动产在未来会成为持有起来很不方面的一种资产，变现的效率也会有明显下降。此时选择持有房地产，无疑是近十年来的最差时机。

一、天津：有望跨入一线城市行业

作为老牌直辖市，天津的城市地位一直徘徊不前，即使偶尔“挤进”一线城市之列，但一直排在新贵深圳之后，叨陪末座。不过借力京津冀协调发展规划，天津面临发展新机遇，尤其产业、交通、生态等多个方面将率先突破，带来跨越式的发展。

《京津冀协调发展规划纲要》明确将天津定位为“基地三区”：全国先进制造业研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区和改革先行示范区。长期而言，这更有利于吸引产业人口本地化发展，对天津整体住房需求带来持续支撑。

与同类型城市相比，天津市房价水平相对较低，增长潜力较大。数据显示，2014年天津市人均GDP达到10.37万元，居全国前列。与北京、天津、上海等7个同类型城市相比，天津市人均GDP排在第4位。但根据百城价格指数，天津市2015年11月房价为10927元/平方米，却位居7个同类型城市最低水平。

但伴随着经济高速发展，天津市人均GDP水平仍在不断提高，房地产价格增长动力在持续加大。如2015年上半年，城镇常住居民人均可支配收入18131元，同比增长8.4%。居民可支配收入持续增长，有利于增强居民购房能力，促进房地产市场需求。

根据目前发展情况来看，滨海新区和武清区两大区域值得关注。目前两大区域位于天津成交前列，占比接近40%。根据规划，至2020年，滨海新区常住人口规模会达到300万人左右，人口增长也将推动未来滨海新区房地产需求不断上涨。武清区“两区五园”格局已形成并开放，已经引进2000多家企业，包括阿里巴巴、京东、亚马逊等电商等。产业转移将带来人口迁移，对楼市的拉动效应也在快速放大。

二、成都：最宜居的区域中心城市

虽然西南地区已经确立重庆为国家中心城市，但是成都以其自身的有利条件，完全有望与重庆实现“双轮驱动”，带动西南城市群的发展。

成都作为四川省省会和西南地区重要的中心城市，经济总量早已跨入“万亿俱乐部”。同时，其经济发展后劲十足，这是因为同其他城市相比，成都一方面拥有一系列普惠性红利，如新一轮科技革命和产业变革加快孕育突破、全面深化改革纵深推进、国家“一带一路”和长江经济带战略全面落地等等；另一方面还面临一系列特殊利好，如天府新区上升为国家级新区、被确定为四川建设国家全面创新改革试验区依托城市、高新区获批国家自主创新示范区及中韩、中德、中法等国际合作园区落户成都等等。

而成都也因为气候条件不错、医疗条件较好而成为公认的国内宜居城市。成都四季分明、气候湿润，且周边分布有名山美景，也适合人们放松身心。同时这座城市包容性很强，各种生活方式都能共存。另外，成都医疗水平很高，其拥有以华西医院为代表的近20家三甲医院，医疗水平在国内排在前列。

成都的房价水平还不是很高，与经济总量相当的东部城市如杭州、南京相比，有着不小的差距；即使与中部的武汉相比，也有一定的差距。目前成都二环线以内的项目，售价超过万元大关，最高可到3万元/平方米水平。二环、三环间的房价水平在7000～10000元/平方米之间，三环以外区域售价在5000～7000元/平方米不等。

三、南京：地区中心城市有望升格

南京已被确立为中国东部地区中心城市，但未来有望升格，城市地位提升的同时，楼市将进一步发展。

据中国指数研究院跟踪监测结果显示，2012年以来，南京市商品住宅销售中商品房占比超过9成，商品住宅供求合理，出清周期在全国各城市中处于较低水平，长期位于10个月以下，库存去化情况良好。也正是因为如此，南京房价近年来一直保持不错的上涨势头。即使在情况并不是很乐观的2014年，房价仍然上涨，这实属不易。

目前南京经济发展保持不错的增长势头。南京市统计局此前不久发布的三季报显示，前三季度，全市经济总体保持平稳增长，实现地区生产总值6220.21亿元，按可比价格计算，同比增长10.1%，要高于全国平均水平。正是因为看中南京的潜力，不少房企对投资南京产生强烈兴趣，使得2015年南京土地市场接连出现“地王”现象。

目前南京重点关注的区域是2015年6月份获批的国家级新区，即南京江北新区，位于南京市长江以北，总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，面积约2451平方公里。新区获批后刺激房价上涨，目前桥北、高新区价格基本已全部破万，江浦多数房源价格企稳16000元/平方米。此外，鼓楼滨江和燕子矶新城也是南京热点板块。鼓楼滨江果品市场地块被中海地产以22373元/平方米拿下，使得未来价格有望摸高至4万元/平方米。燕子矶新城则应区域规划的出炉，使得区域内在售项目售价涨至17500元/平方米左右。

四、杭州：房价处于高位整理阶段

刚刚摆脱高库存压力的杭州楼市，有望结束高位盘整态势。

从2012年下半年以来，杭州楼市房产大鳄云集，住宅供应量在短期内被迅速推高，自此高库存风险成为悬在杭州楼市上空的一把“利剑”。截止到11月底，库存仍然高达1105万平方米，仍在高位徘徊。但这并不妨碍杭州成为今年中国楼市最为火爆的城市之一。2015年，得益于改善型需求的释放，杭州在前10个月住宅成交量就已经突破了1000万平方米，刷新了成交纪录。

目前杭州房价还处于高位盘整态势。在2010年之前，由于投机性需求极为旺盛，加上楼市炒作，杭州房价曾有过一波强劲上涨行情。但随着国家加大对投机性需求的打压，加上浙江本地富裕阶层对房产投资趋于谨慎，杭州楼市迎来了盘整时期，房价有涨有跌。如在低迷的2011、2012年，房价连续两年回落；而在市场转暖的2013年，则出现了强劲反弹。不过专家预测，随着国家鼓励个人投资房产用于对外租赁，未来还是会有民资进入杭州楼市，由此带动杭州房价继续上涨。

投资杭州房产可重点关注核心区域及新兴区域。综合来看，西湖区由于名校云集，同时配套成熟，会成为改善型需求关注的重点区域，可值得关注。不过区域内房价较高，普通公寓售价已超过1.5万元/平方米。上城区、拱墅区也是成熟居住区域，钱江南岸和未来科技城作为后起之秀，也可关注。而临平等供应巨大的区域，虽然价位不高，售价在6500～8500元/平方米之间，但目前仍然深陷高库存境地，尽量少碰。

五、重庆：正值买入好时机

重庆房地产市场容量不小，但近年来对人口的吸纳能力并不够，所以其房价水平并未走高。不过随着区域城市中心建设的推进，重庆楼市也会发生改变。

公开资料显示，重庆是中国城镇体系规划当中确定的国家五大区域中心城市之一，而重庆下一步的努力方向就是建设具有“区域组织功能”的国家中心城市，将引导产业和人口聚集，从而带动所在城市房地产市场的发展。

重庆房地产市场近年来一直并不显山露水，房价涨跌互现。但由于城市常住人口基数大，所以成交量在全国范围内一直居于前列。据易居研究院公布的数据显示，截止到2015年11月，重庆商品房成交量已达2012万平方米，在全国排名第四，仅次于上海、成都和武汉。虽然最近几年重庆房价并未明显上涨，但随着重庆地位的提升，未来房价还有一定的上升空间，因此现阶段恰好存在买入时机。

重庆外围区域项目供应较多，所以拉低了其整体水平。重庆核心区域房价已经超过了2万元/平方米大关，如位于解放碑附近的住宅项目，售价达到2.5万元/平方米左右。偏远区域的住宅售价则要低很多，比如分布在渝北、巴南等区的住宅项目，售价在4500～7500元/平方米不等。值得一提的是，重庆的山景房和江景房投资价值较高。如在2015年崛起的照母山板块和礼嘉-大竹林板块，均是凭借城市稀缺山景资源，而吸引了多个标杆房企进驻，同时项目也是热销楼盘常客。

六、沈阳：库存压力改善指日可待

在所有推荐的7个城市中，沈阳因为库存压力大而面临调整压力。但这并不意味着沈阳就没有投资价值，随着国家中心城市规划的实施，沈阳楼市将会迎来春天。

沈阳在东北几个城市中，市场需求水平并不低。据克而瑞统计的数据显示，成交量连续4年一直维持在1000万～1400万平方米之间。但近年来沈阳的住宅市场面临着不小的“去库存”压力。而随着今年开发商拿地数量的下降，以及推盘节奏的变化，2015年的情况有所好转。截止到2015年11月，去库存周期已经下降至17个月。也正是因为库存压顶，沈阳房价近年来一直在6800元/平方米水平徘徊不前，已经持续了近4年时间没能突破。

目前沈阳的城市地位已经提升，其定位由此前的东北地区中心城市，提升为把沈阳建成国家中心城市。根据规划，到2020年沈阳人口数量将从现在的810万增至1130万，将会增加320万人，相当于增加一个大型城市人口规模。随着人口规模的增加，将会带来巨大的市场需求，从而推动房价的上涨。

沈阳有两大主力板块值得关注。其一是市民普遍认可的主城区，包括有沈河、和平、皇姑、大东和铁西等，而现阶段沈阳住宅供应也主要集中在这些地方，二环以内房价在7500～12000元/平方米之间。另一个是未来重点发展的新城区，根据已经公布的《沈阳市加快国家中心城市建设规划（2014-2017年）》，未来沈阳将重点打造蒲河新城、铁西产业新城、浑南新城、沈抚新城、永安新城、浑河新城等6个城际连接带样板新城，将会导入产业，也值得关注。

七、武汉：中部大城市有望重新崛起

武汉是中国中部地区特大中心城市，曾与大上海媲美。但在此前很长一段时间内，经济发展速度缓慢，其地位慢慢弱化。不过随着近年来武汉重新恢复强劲发展势头，其未来前景值得期待。数据显示，至2012年以来，GDP连破8000亿元、9000亿元后，到2014年达到10069.48亿元，经济总量跻身全国第8位，跃居15个副省级城市第3位。2015年前三季度，武汉经济增速达到8.8%，高于全国水平1.9个百分点，增长有力。

目前武汉已经提出“大城崛起”计划，力争通过两代人的努力，在2049年建成世界城市。根据规划，武汉的功能主要包括6个方面，即国家综合交通枢纽、国家商贸流通中心、国家先进制造中心、国家创新示范中心、生态宜居水城和魅力文化之都。其中值得一提的是，武汉将力争2020年金融业附加值达到2000亿元，全面建成中国中部地区的区域金融中心，以及以科技金融为重点的全国性的专业金融中心，以互联网金融为先导的金融创新试验区，形成以武汉建设全国中心城市相匹配的全国性金融中心。

武汉房价已经进入“万元时代”。核心城区高端楼盘房价已经超过2万元/平方米大关，如江汉区核心板块在售楼盘，售价达到2万元/平方米左右。外围区域房价要低一些，诸如东湖高新区、经济技术开发区等产业园区内，房价在7500～10000元/平方米之间。

武汉的地铁房也值得关注。目前已经建成通车的包括1号线、2号线、3号线和4号线，根据远期规划，武汉将建13条线，总长560公里，全面贯通武汉三镇。围绕地铁选择价位不高的物业进行投资，可以享受到地铁贯通之后带来的巨大升值空间。

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