投资公寓房怎么样2017投资公寓房划算吗

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一、公寓的分类及特点

公寓类型大致可分为以下三类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。

1、大部分是用于投资性质的，所以一梯N户，居住密度比较大，安全性、私密性差；

2、非毛坯的比较多，比较省事，即买即住，比较适合年轻人；

3、产权是属于商业性质，一般40年；

4、用水、用电等集中于商业管理，生活成本较高；

5、酒店公寓，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

二、投资公寓的注意要素

交通和区域发展是购买公寓的先决条件。

由于受限于商业用地的高密度规划要求，公寓往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，因此售价相比写字楼与商铺要低一些。购买公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保租赁价格的稳定上升。

三、公寓投资的优势与风险

1、公寓本身就受到很多人的喜欢。因为现在公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。而且相比于投资写字楼和商铺，公寓投资资金、技术门槛低，容易转手，有事业相当的明显。

2、投资最注重回报，公寓的回报率也相对较高。对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的。然而投资公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受中高级白领的喜爱，投资回报率高。

3、公寓便于出手。由于大多数公寓位于政府规划的办公园区周边或是市中心核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。因此不用担心公寓会不好出手。

大家虽然看到投资公寓的许多优点，但是也不要忽视其存在的风险。

1、购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

2、小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

3、公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

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一、较低的购买价格

最大优势是投资公寓式的房子，购买价格通常低于同地区的单一家庭住宅。虽然价格根据地理区域的不同而变化，但是价格上这种公寓通常会有25%至30%的空间低于单一家庭住宅。

此外，税收和住宅保险是比一个普通住宅要低得多，因为这建筑物的外观是由区分所有建筑物本身保险高低的因素。只有负责任的房东会给他的房子和租客做保险。租客，不是房东，将负责他们家的设施，保险。

二、较少的维修

自公寓业主不承担外部维修或装修，有更少的维修，将随时间是必要的。投资者也不必担心美化，壁板，或一个新的屋顶，但这在评估包括任何费用以外。

买方市场

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