2017年澳洲投资房产政策是什么有哪些风险

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澳洲去年放宽外国人买房的限制后，海外投资者买下不少有地房产和公寓，促使澳洲的房地产价格攀高，尤其是悉尼、墨尔本、柏斯等城市的房地产。富裕中国人进场推高房价，政府不得不承认，澳洲人买房的压力日益加剧，许多首次置业者被迫退出市场。而且近来有不少外国投资者，尤其是富裕的中国人，在澳洲购买好几处房产，却让房子闲置。而最近墨尔本东部和悉尼的房子以几乎创纪录的高价拍卖，买家都是中国人。

澳洲投资房产政策对于海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准或者开发商已经获得预先批准。海外人士购买空地以建房的FIRB批准会要求自申请FIRB日后2年内必须开始动工建筑。海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准或者开发商已经获得预先批准。有澳洲身份购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的只能能购买新房或者空地建房，不能购买二手房。   

澳洲公民配偶为海外人士和澳洲公民可以一起购买二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶为海外人士和澳洲公民一起购买，不可以购买二手房，而且购买新房也需要申请FIRB批准。澳洲房产购买阶段的税主要是印花税，持有阶段主要市政费、物业费、土地税。

以上内容就是2017年澳洲投资房产的一些新政策，想要买房的朋友可以来了解一下去年有没有变化呢。希望能为大家带来帮助。

风险一、期房投资不适合海外人士

高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资（Negative Gearing）;而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

风险二、二次销售时间相对较长

不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右）;特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等;为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢？答案是：相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品;试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，以澳洲家庭作为参照，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？

风险三、 公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别

因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;中国才刚刚开始的城镇化，墨尔本在80年代就开始了;市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？

风险四、 银行估值和贷款风险较大

银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

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