如何判断商铺的投资价值商铺投资的好处与优势

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首先确认要投资商铺的类型。是独立经营门脸房还是零碎商铺。门脸房的好处是即使整条商业街关张，你仍然可以继续开店，大环境的影响相对小。商铺类型还有大众消费类商铺和专业市场商铺，后者比如IT零件集散地、服装家装批发市场等。数据显示，成熟的专业市场商铺租金要远远高于同档次的大众消费商铺。但需要考虑的是专业批发市场需要有多年的市场培育，而大众消费型商铺门槛较低，目前70%的商铺供给属于大众消费型。

地段的选择比较重要，如果选择商业气氛成熟的地方，那么商铺的升值潜力不会大，如果选择五环周边这样有发展潜力的住宅底商，那么虽然它要先期培育3年甚至更长时间，但是今后升值潜力会不小。这也映射出投资者的投资趋向，是做短线赚差价，还是做长线赚租金。

还有更重要的，开发商的经营管理模式、区域交通状况以及周边租金水平都是影响投资的因素。开发商如果统一经营集权管理则有助于保持商业的整体特色，比如珠江帝景的欧洲商业街，开发商负责招商负责统一风格和统一市场推广。如果区域交通不畅或没有足够的停车位则阻碍投资。比如世纪金源的SHOP-PINGMALL，每天拟接待20万人购物，如果三分之一人开车过来，那么周边交通是否能支撑得了。周边租金水平则需要投资者多方打听，或者实地询问，拿到准确数据可做以下分析———每平米营业额与售价的关系：每平米年营业额的2倍等于售价。

一般情况下营业额的25%用作租金较为合理。如果100平米某商业年营业额100万元，那么业主的租金收入应为25万元，8年回收投资来计算，那么该物业最多应该卖到每平米2万元。如果售价超过了2万元或者如果租金收入达不到每年25万元，那么回收周期会延长，不建议投资。

好处：

一、不折旧

就住宅而言，使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，无论何时出售都会有折旧的“待遇”。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，“旺就行”。

二、不装修

在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2～3年就得装修翻新一次，以至让物业快租或租上好价。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修。

三、不忧租

一般来说住宅都要到经纪公司放盘，而且空置的时间较长，相对损失显大。商铺就不同，还未到期就可以提前在中介登记，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。

四、投资回报高

商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下；商铺出租一般签约在3～5年，每年都会有递增，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费。再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。

优势：

1、受国家政策影响较小，政府多年来对房地产的调控都未殃及商铺；

2、商业因其投资的资金相对普通住宅略高，使得商铺只能是少数人持有的资产，物以稀为贵；

3、商铺的需求量巨大，意味着未来不久整个市场将面临一铺难求的局面；

4、目前的武汉商业市场正供不应求，在售或闲置的商铺较少，地段好的成熟商圈更是稀少；

5、近年来的整个租赁市场，租金随着房价水涨船高，甚至还有高额转让费，市民均反应租铺难；

6、对私营业主来说，自己购置商铺经营，将减少浪费不必要的租金；

7、相对于股票、期货等投资项目，投资商铺更为稳定，且基本无风险；

8、商铺的租金涨幅较大，一般都按年递增，每年递增至少8%——10%以上，做投资的客户有较好租金收益，回报率很高；

9、商铺的贷款并无太多限制，只要满足资金条件即可。

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